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万福花园-实探 | 民治刚需盘捂盘16年,要卖了吗?

转载 发布:2021/06/09 14:44:55 来源:网络 1047 阅读


2005年,深圳房价均价约为7040元/平方米,平均工资约为2706元/月。至今,深圳房价已经翻了几番,平均工资已经破万。

在这座用速度创造奇迹的城市,仍有不少重度拖延症楼盘。锋哥最近在踩盘时发现,2005年就拿地的万福花园最近静悄悄地在动工,且已经进入封顶阶段,预计离入市已经不久了。

这十几年期间,楼市已经发生了翻天覆地的变化。万福花园所在的民治北片区也已经从关外边远片区,到如今的宇宙中心。区域、交通、产业等都发生了巨大的变化,唯一不变的是,万福花园还是那个万福花园,不管周边的人怎么催,它都不急。近年来万福花园也多次传出有新动态,但最终都不了了之。这一次,万福花园真的真的要卖了吗?

一个拖了16年的项目,到底值不值得买?跟着锋哥的脚步去看看。


入市在即?


万福花园位于民治办事处合强路与布龙路交汇处东北侧,锋哥了解到,项目的开发商是深圳市汕源新实业有限公司,该企业以实业起家,只有万福花园一个房地产项目。

规划上,万福花园总用地面积约35.68万㎡,总建面约15.4㎡,其中规划有住宅约14.76万㎡,整体由6栋33层高层住宅组成。


 从土地面积上可以看出,这算是一个比较大的项目,但这么大的一块地皮却晒了近20年的太阳,怪不得总有路过的群友问锋哥这个盘何时会开。

据血拼深圳楼市信息,早在2005年,万福花园用地“A819-0018”就在国土局进行“土地登记”,一直到2014年,这片土地还只是一片用围栏圈起来的空地;2019年,项目正式动工后就进展飞速,目前已经封顶,估计离入市不远了。 
 

说完项目说配套,从交通出行上看,万福花园不算地铁口物业,而且距离地铁还有一段距离,最近的地铁站为5号线的民治站,要1.6公里左右。

不过,规划中的地铁22号线对该项目是一大利好,因为万福花园距离规划中的“民治北站”不到500米的距离。 去年,地铁22号线规划草案出炉,根据规划,轨道22号线途径福田、龙华和龙岗3个行政区,届时从福田到观澜只要45分钟。

目前,地铁22号线暂时没有准确官宣动工及开通时间。 在此之前,出行方式主要还是得靠自驾和公交。



硬伤较多

有一点比较好的是,万福花园500米左右围绕有5个公交站,公交线路达50条。 

从现状看,万福花园的地铁配套算是硬伤,毕竟想升级为地铁口物业还要等上好几年,除此之外,该项目的商业配套也不尽人意,自带的商业只有2100平,好在周边生活氛围浓,周边小店众多,基本的日常生活需求都可以得到满足。

此外,锋哥了解到,距离万福花园1.8公里左右,规划有建面为36万㎡的龙华壹方城,有消息说,龙华壹方城或将于今年下半年开业。 


在教育资源上,万福花园配套有一所2400平米的幼儿园。该项目的具体中小学区还未划分,周边1.5公里内围绕有牛栏前小学、龙华区行知小学、松和小学、民顺小学和民治小学这5所小学。中学则是有民治中学。  

至于价格,万福花园周边最近的一个二手楼盘为卓能雅苑,该盘的指导价为5.32万/㎡。值得注意的是,这个楼盘从2015年开盘,一直到去年,还有现房在售,在售均价约5.5万/㎡。结合片区其他新房的备案价,锋哥猜测,万福花园的价格应该在6万左右。  

锋评


万福花园位置民治北片区,临近布龙路,属于网红民治片区的边缘片区,热度较低。周边环境以城中村及工业区居多,地段来比较中庸,建议有意愿的购房者到现场考察,不要因为“宇宙中心”、“民治片区”等概念冲动入场。对于非核心片区来说,涨幅总是相对滞后。

从配套看,项目短期内无地铁是最大硬伤,若再拖一拖等到22号线开通再卖,交通配套会有惊喜。现在看楼盘的学位非常普通,没有升值的爆点。但是现在二手房基本以指导价批贷款,相对而言新房有低首付的优势,建议自住买家可以将它列入参考清单。

从投资看,学位、区位、旧改等,万福花园都没有吸引力。自住的话未来购房群体应该以周边群体居多,可继续关注户型和社区设计等因素。

当然,值不值得买,最终价格是王道。入市价格出来后,锋哥会做进一步点评,建议关注。