罗湖，作为深圳发展的起点，贡献了深圳一幕幕奇迹之后，并未退场，而是在全面铺开的城市更新下，开启了一个“新罗湖”的诞生。

谈及罗湖的城市更新，距离罗湖区政府不远的木头龙旧改无疑深刻于各方心中，它是深圳旧改项目艰难的一个缩影。

暂不论更早传出的旧改消息，从2007年益田进驻木头龙开始，一直到2019年10月达到100%签约率，这个过程就拉锯了超12年之久。时间之长，可见难度之大。

漫长的旧改进程，不仅对原业主是挑战，对于开发商同样是一场考验，最后终于在行政征收下完成签约，木头龙也成为深圳首个启动行政征收的旧住宅小区，成为深圳旧改推动的重要标志。

如今，于一片瞩目中，焕新而来的新社区益田御龙天地也终于面市！！

益田御龙天地项目效果图

12月17日，原木头龙旧改--益田御龙天地项目正式获批预售许可，共备案4栋住宅，合计708套房源，受政府新盘限价影响，项目备案均价惊喜停留在8.59万元/㎡，最低仅7.68万元/㎡，甚至低于板块标杆二手小区的指导价，一时间各大购房群内掀起“打新”热议。

取证截图

除了住宅产品外，本次项目还备案了263套公寓，面积段为建面约124㎡-259㎡。

由于位居罗湖中心，板块发展较早，项目周边分布的大部分都是楼龄较大的二手小区，不过同样得益于片区发展成熟度高，教育、医疗、交通等各类配套醇熟，即便是数十年的老小区，房价依旧并不含糊。

以益田御龙天地一路之隔，建成于上世纪八十年代的翠华花园为例，据周边中介表示，项目二手房出让单价可在10万元/㎡以上，今年八月份，成交的一套60㎡小户型，折合单价已超11万元/㎡，目前该小区指导价7.86万元/㎡。

周边最新的小区则当属合正荣悦，无论是外表还是小区内部，在整个片区来看都较为显眼，据中介表示，目前挂牌价超11万元/㎡，但诚意出让房源极少，该小区二手房指导价为9.32万元/㎡。

合正荣悦 图片来源乐有家

相比之下，益田御龙天地8.59万元/㎡的均价无疑具有明显“打新”优势。

其实早于木头龙旧改完成100%签约，拆除不断推进，市场对于益田御龙天地的关注度便与日俱增。“考虑到深圳新房限价传统，一般过来看房的业主，大部分都会问一句木头龙项目的情况。”范围内中介表示道。

对项目持续抱有关注，除了对价格留有期待外，同样离不开项目本身各方条件的过硬。

这个拉锯了十余年的旧改，究其根本无疑也是老业主们对项目所处地段高价值的认可，以至出现个别极端现象。

在市场蓬勃期，即便是仅有概念都能成为项目的去化卖点。

而在当下住房回归居住的大环境下，聪明的购房者早已不再押注预期，而是寻找配套现成、价格合适、产品各维度均好的项目。

益田御龙天地无疑便是这样一位全能选手。

项目效果图

外部环境来看，项目紧邻罗湖区政府，作为深圳发展最早的板块之一，周边早已齐聚TOP级配套资源。

比如地铁。

益田御龙天地出门约200米便是3号线翠竹站，未来该站点还将交会已规划的24号线，1号线、2号线、5号线等环绕项目周边，搭配贯穿的爱国路、文锦中路、深南大道等，可实现便捷出行，畅达深圳多核心板块。

项目交通示意图

比如学校。

除自身规划的一所12班幼儿园外，据不完全统计，益田御龙天地直径3公里范围内有100多所幼儿园、47所小学以及26所中学，包括深圳市第二实验学校高中部、深圳中学、翠园中学、文锦中学、深圳明珠学校等，片区教育氛围十分浓郁。

按当前学位划分，项目小学学区为紧挨着的翠竹外国语实验学校，原名翠竹小学，早于1986年便被评定为深圳市重点小学，是首批广东省一级学校。（来源：《深圳政府在线 学校信息公开目录》）

目前该校正处于拆除重建中，预计2023年8月投入使用，可提供约1350个学位。届时小区业主小孩除了可享受老品牌师资力量外，还可同步享受新学校更优美的环境。

中学学区则为文锦中学，属于“省一级学校”，原身为深圳第四中学，现隶属翠园教育集团，已更名为翠园文锦中学，现任校长为罗湖区教科院院长、翠园教育集团总校长郭玉竹。（最终学区划分已同年政府公布为准）

深圳市翠园文锦中学

在居住配套中，医疗、教育无疑是重点，除了名校资源环绕外，品质医疗同样就在家门口。

距离项目约600米便是深圳市人民医院，是深圳目前最大的现代化综合性“三级甲等”医院，集医疗、科研、教学、住院医师规培、保健为一体。

此外，项目附近还有深圳市康宁医院、深圳市中医院等等，为健康护航。

回归生活，在“一半山水一半城”的罗湖城央，项目直线约1公里范围内便被数个公园环抱，包括翠竹公园、儿童公园、园科公园、人民公园、黄贝岭公园等，再稍远还有洪湖公园、东湖公园等，随时随地，即刻切换休闲生态一面。

由于位于醇熟板块，仅片区的社区底商与街区商业便能满足日常所需，与此同时，是项目本身将打造的约12万㎡益田假日广场升级版益田假日里，叠加华润湖贝旧改约49万㎡的超级商圈，繁荣近在眼前。

项目商业效果图

现有配套触手可达之外，在再造一个”新罗湖“的现实背景与香港北部都会区的发展蓝图中，位居深港紧密互动圈的罗湖同样迎来内外双核联动，将板块的未来预期值注满。

任何能穿透时间周期的产品，必然都与所在板块的命运相连，口岸经济引领罗湖提速下，益田御龙天地项目距离最新开通的莲塘口岸车程仅不到4公里，深港相融，口岸经济作为深圳经济发展的模式也将再一次惠及莲塘口岸及其辐射的莲塘片区，为项目带来不限于眼前的繁华。 

既跳脱于当下，亦站稳于时代浪潮。

因长久以来的发展沉淀，罗湖翠竹无疑成了许多深圳人生活了便不愿离开的地方，而当我们聚焦于这座重新焕新的人居大城--益田御龙天地本身，在其带来的产品惊喜中，眼光更是难以移动。

资料显示，益田御龙天地总建面约74万㎡，集合住宅、公寓、约12万㎡体量的商业、益田乐都等于一体。

项目效果图

由安藤忠雄、Benoy、邱德光等七大国际团队联手打造，将全球美学智慧，融入至项目每一处设计之中。

如打造的文化艺术中心--益田乐都，便是由普利兹克建筑奖获得者安藤忠雄设计，涵盖270度环幕空中礼堂、空中际会广场、城市舞台等多元艺术配套，为罗湖礼献一座顶流文化艺术殿堂。

效果图

步入园林，传承罗湖一半山水一半城的城市空间理念，项目以花卉植物为核心元素，将花与谷的理念融入设计之中，衍生独具特色的“BLOOMING VILLAGE”景观主题。涵盖商务会谈、康养、健身等的全龄泛会所分布其间。

效果图

值得一提的是，未来整个小区总户数约3000户，但项目配建的车位数达3950个，车位比近1:1.3，在深圳尤其板块核心区，无疑都属少见，对于业主的出行便利再加分。

身处城央宜居中心，项目在户型设计上同样从舒适宜居角度出发，主推建面约103㎡-200㎡面积产品，涵盖5个面积段，适配不同群体需求。

首批推售住宅分布图

其中103㎡-170㎡都设计为格局宽敞的基本3房结构，在一般豪宅项目中，为保证各个空间的尺度感，房间数从来不过是次要。

而换句话说，更“宽敞”体验的塑造必然是户型设计上尽可能减少的剪力墙，在保证质量的前提下，突破传统空间隔阂，赋予户型更多种变幻可能，也让业主可以根据不同阶段的家庭需求灵活变通居住空间，打造“3+1”“4+1”的成长性住房。

效果图

此外，是每个户型本身设计的可圈可点，既注重细节，又各具特色，满足不同居住需求。

以建面约103-106㎡A户型为例，是项目最小的上车户型，整体方正，客餐厅位于中间，采用“双龙戏珠”格局，减少了常规走道空间的浪费，提升得房率；同时四开间开阔景观面搭配凸出式全景阳台，保证景观的同时，也让整个室内的自然通透。

而对于追求动静分区的购房者，则可看向建面约116-119㎡的B户型，同样整体方正，规划紧凑，各卧室皆带飘窗，保证较高实用率；主卧为大套房设计，带独立衣帽间，彰显主人尊贵。

建面约170-172㎡户型，则是扑面而来的阔绰与舒适感。

客餐厅、卧室采光面一字排开，开间约7.3米的横厅联通观景阳台，带来极致景观体验，大宽面的客餐厅同样可根据家庭需求划分赋予工作室、卧室、茶室等不同功能；如家中有老人居住，由客餐厅隔开的双套房设计，则可适配不同家庭群体的作息时间，即便是三代同堂，也能做到互不干扰。

近日，在人民日报发布的“必须实现高质量发展”重磅文章中便提出，要顺应居民高品质住房需求。且随着三孩政策的全面落地，无论是刚需一步到位还是改善大军起势，更具成长性的户型都将成为市场热点，尤其还是居于醇熟城央的作品。

如今，楼市已进入理性期，不是说要盲目观望，而是应更多将机会瞄准确定性资产，即那些亮点、利好目所能及的项目。

此外，值得注意的是，随着政策暖风频吹，叠加年底冲刺，当下同样是楼市筑底后的最佳入市窗口。仅银行房贷利率方面，目前深圳多行利率已出现明显下调，个别银行首套房贷利率最低仅4.95%。

如此看来，益田御龙天地的入市可谓适时而来。

罗湖中心，地铁口醇熟大盘，建面约103㎡-200㎡3-4房已正式取证，开盘在即，有兴趣的抓紧下手吧~